25년 7월부터 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제는 부동산 시장에 중대한 전환점을 예고하고 있습니다. 대출을 받아 집을 마련하려는 이들에겐 그야말로 ‘게임의 룰’ 바뀌는 순간입니다. 연소득이 1억 원에 달하는 맞벌이 부부의 경우, 과연 어디까지 ‘영끌’이 가능할까요?
이번 글에서는 DSR 3단계의 핵심 내용을 짚어보고, 연소득 1억 원 부부가 실제로 받을 수 있는 대출 한도를 구체적으로 계산해보겠습니다.
▶ DSR 3단계, 무엇이 달라지나?
기존 DSR은 대출 시점의 실제 금리로 상환능력을 평가했지만, 스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성까지 감안해 심사하는 방식입니다. 정부가 제시한 기준은 다음과 같습니다.
- 스트레스 금리 가산폭: +1.50%
- 즉, 실제 대출 금리가 4.5%라면
→ 심사 시에는 6.0% 수준으로 상환 능력 검토
이 말은 곧, 실제로 받는 대출금보다 훨씬 더 보수적인 기준으로 대출 한도가 책정된다는 의미입니다.
금리가 단기간에 급격히 오르면서 대출자들의 상환 부담이 현실적인 리스크로 부각되었기 때문입니다. 정부는 이에 대응해 ‘스트레스 금리’를 통해 미래의 금리 상승에 대한 충격을 사전 차단하려는 목적을 가지고 있습니다.
특히 이번 3단계는 다음과 같은 점에서 강도 높은 규제로 평가됩니다.
1) 적용 대상 확대: 총 대출 1억 초과 → 모든 업권, 사실상 전 가계대출 대상
2) 심사 기준 강화: 실제 금리 X → 스트레스 금리 적용
3) DSR 회피 어려움: 금융기관 전반 통합 관리로 다중 대출도 차단
▶ 결국, 영끌은 더 어려워진다
이제는 단순히 소득이 높다고 해서 많은 대출을 받을 수 있는 시대가 아닙니다. 스트레스 DSR 적용 이후에는 금리 6% 이상의 상황에서도 매달 상환 가능한 능력이 있는지를 기준으로 대출 한도가 정해지기 때문입니다.
• 연소득 1억 원인 부부라도, 기존보다 약 15~20% 줄어든 대출 한도를 예상해야 하며
• 여기에 기존 부채나 신용등급, LTV까지 고려하면, 실질적 대출 여력은 더 낮아질 수 있습니다.
▶ 연봉 1억 부부, DSR 계산해보면?
맞벌이 부부의 총 연소득이 1억 원이라면, 은행에서는 최대 연간 상환 가능한 원리금 한도를 기준으로 대출 가능 금액을 계산합니다.
• DSR 비율 상한선: 40% (기본 적용 기준)
• 연소득 1억 × 40% = 연간 4,000만 상환 가능
여기서 대출의 금리와 상환기간을 반영해 역산하면 실제 대출 한도가 산정됩니다.
• 금리 : 4.5%
• 상환 방식 : 원리금 균등 상환
• 기간 : 30년 (360개월)
• 대출 가능액 : 5억 6천만원
• 스트레스 dsr 도입시 : 4억 7천만원
즉, 연봉 1억의 맞벌이 부부가 최대치로 ‘영끌’해도 6억 원에 미치지 못하는 수준에서 자금 조달이 가능하다는 뜻입니다. 여기서 스트레스 금리가 더해지면 대출가능 금액은 5억 이하로 더 줄어드게 됩니다.
※ 단, 부채가 있는 경우(기존 전세자금대출, 자동차할부, 학자금대출 등) 이 금액은 더 줄어듭니다.
※ 신용등급이 낮거나, 대출 조건이 불리한 경우도 대출 가능 금액이 하향 조정됩니다.
▶ 그럼 집은 얼마까지 살 수 있을까?
보통 집을 살 때 ‘대출 가능 금액 + 보유 자금(자기자본)’으로 전체 구매 가능 금액이 정해집니다. 이는 dsr 3단계 적용 전으로 이자율 4프로로 계산해보면,
• 대출 가능 금액: 5억 6천만 원
• 보유 자금: 2억 원
이런 경우라면, 총 7억 6천만 원 수준의 주택까지 매수 가능합니다. 하지만 DSR 규제 외에도 ‘LTV(주택담보인정비율)’가 함께 적용되기 때문에, 실제로는 LTV 규제 범위 안에서 대출 가능 여부를 다시 따져야 합니다.
주요 LTV 기준 정리
• 무주택자: 투기과열지구 9억 원 이하 → LTV 50~70%
• 조정대상지역: LTV 50%
• 2주택 이상 또는 고가주택 보유자: 규제 강화 (사실상 대출 불가)
이렇듯 DSR과 LTV는 동시에 적용되므로, 소득이 높더라도 집값이 높거나 규제 지역일 경우 대출이 크게 제한될 수 있습니다.
▶ DSR 3단계, 어떤 영향이 있을까?
DSR 3단계는 실질적으로 중산층과 고소득층의 대출 여력도 제한하게 됩니다. 특히 맞벌이 부부라 하더라도 무리한 주택 구입은 어려워질 수 있으며, 다음과 같은 변화가 예상됩니다.
1) 중저가 주택 수요 집중 → 중소형 아파트 가격 방어
2) 고가 주택 수요 감소 → 강남권·용산 등 고가 시장 조정 가능성
3) 전세→매매 전환 시 자금 조달 애로 → 전세 선호 심화 가능성
▶ 내 소득으로 집을 살 수 있을까?
DSR 3단계는 ‘소득 기반 대출’의 원칙을 더욱 강화하는 조치입니다. 단순히 소득이 높다고 많은 대출을 받을 수 있는 구조가 아니며, 기존 부채와 금융이력까지 모두 평가 대상입니다.
연봉 1억 원 부부라면 상대적으로 여유 있는 소득 수준일 수 있지만, 현재의 고금리 환경과 엄격한 규제 체계 속에서는 신중한 판단이 필요합니다.
※ 본 글은 일반적인 사례에 기반한 예시로, 실제 대출 조건은 개인의 금융 상황, 신용도, 대출 목적, 금융기관별 기준 등에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.